Mentenanta tehnica completa si facility management
Diferente reale, costuri si cum alegi corect un furnizor pentru cladiri
Cele mai costisitoare probleme din exploatarea unei cladiri nu apar in ziua defectiunii.
Apar cu luni sau ani inainte, atunci cand verificarile sunt amanate, documentatia nu este actualizata, iar interventiile reactive inlocuiesc un sistem real de mentenanta.
Din experienta noastra de peste 20 de ani, cladirile care genereaza constant avarii, urgente si costuri neprevazute nu au neaparat instalatii proaste. De cele mai multe ori au un sistem de exploatare gresit.
Diferenta dintre o cladire care functioneaza eficient pe termen lung si una care consuma permanent bani, timp si energie manageriala nu sta exclusiv in calitatea materialelor sau a echipamentelor. Sta in modul in care este administrata dupa receptie.
Miva Elco activeaza din 2005 si a participat la toate etapele din viata unei cladiri: executie, operationalizare, punere in functiune, mentenanta curenta, mentenanta preventiva si facility management.
Compania a executat instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru cladiri comerciale si industriale, a operationalizat si predat la cheie aproximativ 70 de magazine si alte spatii comerciale si a gestionat sisteme electrice, sanitare, termice, HVAC, PSI si de securitate in obiective din Bucuresti si sudul Romaniei.
Aceasta perspectiva, care acopera intregul ciclu de viata al unei cladiri, este diferenta dintre un furnizor care stie doar sa execute sau sa repare si un partener care poate contribui la reducerea costurilor operationale prin mentenanta preventiva si facility management integrat.
Cuprins
1. Cine are nevoie de mentenanta tehnica completa si facility management?
2. Cum ajunge exploatarea unei cladiri sa coste mai mult decat ar trebui?
3. Ce descopera Miva Elco cand preia un obiectiv nou?
4. Interventie, mentenanta, mentenanta preventiva, mentenanta tehnica completa si facility management
5. Comparatie rapida: ce diferentiaza fiecare nivel de administrare
6. 10 semne ca o cladire este administrata reactiv si nu prin mentenanta
7. Ce verifica mentenanta tehnica completa pe fiecare tip de instalatie
7.1 Instalatii electrice
7.2 Instalatii sanitare
7.3 Instalatii termice si HVAC
7.4 Instalatii PSI
7.5 Sisteme de curenti slabi, CCTV si control acces
8. Ce spune legislatia
8.1 Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii
8.2 Normativul I7/2011 privind instalatiile electrice
8.3 Legea nr. 307/2006 privind apararea impotriva incendiilor
8.4 Ordinul nr. 163/2007
8.5 Ce inseamna in practica respectarea acestor obligatii
9. Trei situatii reale in care absenta mentenantei a costat mai mult decat orice contract preventive
10. Ce verifica Miva Elco in primele 30 de zile dupa preluarea unui obiectiv
10.1 Documentatie tehnica
10.2 Instalatii electrice
10.3 Instalatii termice si HVAC
10.4 Instalatii sanitare
10.5 Instalatii PSI si sisteme de securitate
10.6 Camere tehnice
11. Cand mentenanta nu mai este suficienta: ce inseamna facility management in practica
12. Ce a invatat Miva Elco din 70 de magazine operationalizate
13. Ce inseamna sa mentii functionala o retea comerciala
14. De ce costa mai mult exploatarea reactiva decat mentenanta preventive
15. Cum arata o cladire administrata correct
16. Cum alegi corect un furnizor de mentenanta sau facility management
17. De ce Miva Elco
18. Intrebari frecvente despre mentenanta si facility management
19. Diferenta dintre costuri controlate si costuri necontrolate
20. O intrebare pentru un raspuns onest, inainte sa inchizi aceasta pagina
21. Solicitati o evaluare tehnica a obiectivului
22. Surse legislative si normative de referinta
1. Cine are nevoie de mentenanta tehnica completa si facility management?
Inainte de a discuta despre mentenanta, facility management sau costurile generate de lipsa acestora, trebuie clarificat un aspect important: nu toate cladirile au aceleasi nevoi operationale.
Pe masura ce numarul instalatiilor creste, iar activitatea desfasurata in interior devine mai complexa, riscul aparitiei defectiunilor, costurilor neprevazute si intreruperilor operationale creste semnificativ.
Mentenanta tehnica completa si facility management-ul sunt relevante in special pentru:
-
cladiri de birouri;
-
spatii comerciale;
-
magazine si retele retail multi-locatie;
-
hale industriale si logistice;
-
depozite;
-
centre comerciale;
-
cladiri administrative;
-
unitati medicale;
-
obiective care integreaza simultan instalatii electrice, sanitare, termice, PSI si sisteme de securitate.
In astfel de obiective, functionarea unei singure specialitati nu este suficienta.
De exemplu, o cladire poate avea simultan:
• instalatii electrice de joasa si medie tensiune;
• instalatii sanitare;
• instalatii termice si HVAC;
• sisteme de protectie impotriva incendiilor;
• sisteme de curenti slabi, control acces si supraveghere video.
Fiecare dintre aceste sisteme necesita proceduri proprii de verificare, mentenanta si exploatare.
Pentru beneficiarii care doresc sa inteleaga mai bine fiecare specialitate in parte, Miva Elco pune la dispozitie pagini dedicate pentru:
• instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru cladiri rezidentiale si industriale
https://www.mivaelco.ro/instalatii-electrice-joasa-medie-tensiune-cladiri-rezidentiale-industriale
• instalatii electrice pentru spatii comerciale si industriale
https://www.mivaelco.ro/instalatii-electrice-joasa-medie-tensiune-spatii-comerciale-industriale
• instalatii sanitare
https://www.mivaelco.ro/executie-montaj-instalatii-sanitare
• instalatii termice
https://www.mivaelco.ro/executie-montaj-instalatii-termice
• instalatii de protectie impotriva incendiilor
https://www.mivaelco.ro/executie-montaj-instalatii-protectie-incendiu
• sisteme de curenti slabi si securitate
https://www.mivaelco.ro/instalatii-electrice-curenti-slabi-securitate
Cu cat activitatea desfasurata intr-o cladire este mai dependenta de continuitatea functionarii acestor instalatii, cu atat necesitatea unui sistem coerent de mentenanta si facility management devine mai importanta.
2. Cum ajunge exploatarea unei cladiri sa coste mai mult decat ar trebui?
Cel mai frecvent raspuns pe care il auzim atunci cand preluam un obiectiv nou este:
• „Nu s-a stricat nimic pana acum.”
• „Avem un baiat care vine cand il sunam.”
• „Rezolvam cand apare problema.”
Aceste expresii descriu un model de exploatare reactiv.
La prima vedere pare eficient.
• Nu exista contracte complexe.
• Nu exista verificari regulate.
• Nu exista costuri preventive.
Exista doar interventii atunci cand apare o problema.
In realitate, costurile nu dispar. Ele sunt doar amanate.
Acest model functioneaza relativ bine in primii ani de exploatare, cand instalatiile sunt noi, garantiile sunt active, iar echipamentele functioneaza aproape de parametrii proiectati.
Problemele apar pe masura ce instalatiile incep sa imbatraneasca.
• conexiune electrica slabita.
• Un vas de expansiune fara presiune.
• Un acumulator PSI ajuns la sfarsitul duratei de viata.
• Un filtru HVAC colmatat.
Niciuna dintre aceste situatii nu genereaza imediat o avarie.
Dar toate genereaza costuri care se acumuleaza in timp.
De aceea, exploatarea eficienta a unei cladiri presupune verificarea periodica a tuturor specialitatilor tehnice, de la instalatiile electrice si pana la sistemele de securitate.
In practica, cele mai frecvente probleme apar in:
• instalatiile electrice de joasa si medie tensiune;
• instalatiile sanitare;
• instalatiile termice si HVAC;
• sistemele PSI;
• sistemele de curenti slabi si securitate.
Fiecare dintre aceste specialitati are propriile riscuri si propriile proceduri de verificare.
De exemplu, o conexiune defecta intr-o instalatie electrica poate genera un arc electric si distrugerea unui tablou principal.
Miva Elco executa si mentine astfel de sisteme in cladiri comerciale, industriale si logistice prin servicii dedicate:
Instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru cladiri rezidentiale si industriale
Instalatii electrice pentru spatii comerciale si industriale
In acelasi mod, o problema aparent minora intr-o instalatie sanitara poate conduce la inundarea unui subsol tehnic sau la oprirea activitatii intr-un obiectiv comercial.
Detalii despre serviciile dedicate pot fi consultate si in pagina:
Executie si montaj instalatii sanitare
Problemele cu adevarat costisitoare nu apar in ziua defectiunii.
Ele se construiesc in luni sau ani de exploatare fara verificari reale.
• Conexiuni electrice slabite.
• Filtre HVAC colmatate.
• Acumulatori expirati.
• Pompe neverificate.
• Documentatie neactualizata.
Nimeni nu le observa pana in momentul in care costul devine imposibil de ignorat.
3. Ce descopera Miva Elco cand preia un obiectiv nou?
Primul lucru pe care il facem atunci cand preluam un obiectiv nou nu este sa programam interventii.
Primul lucru este sa verificam daca situatia reala din teren corespunde cu documentatia existenta.
Diferentele sunt mult mai frecvente decat isi imagineaza majoritatea beneficiarilor.
In multe cazuri descoperim:
• tablouri electrice neintretinute;
• urme de supraincalzire care nu au fost observate;
• filtre HVAC colmatate;
• acumulatori expirati in centralele de incendiu;
• grupuri de pompare neverificate;
• sisteme de securitate cu echipamente defecte;
• modificari realizate fara actualizarea documentatiei.
De multe ori mentenanta exista in contracte si in registre.
Problema este ca nu exista in exploatarea reala a obiectivului.
Una dintre cele mai frecvente situatii identificate este reprezentata de modificari succesive realizate asupra instalatiilor electrice fara actualizarea schemelor initiale.
In astfel de situatii, simpla interventie asupra unui circuit poate deveni dificila deoarece documentatia nu mai reflecta configuratia reala a instalatiei.
Acest tip de probleme apare frecvent in cladiri care au trecut prin extinderi, recompartimentari sau modernizari succesive ale instalatiilor electrice.
Serviciile dedicate de executie si modernizare a instalatiilor electrice sunt prezentate in:
Instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru cladiri rezidentiale si industriale
Probleme similare apar si in cazul sistemelor PSI.
In multe obiective, documentatia indica o anumita configuratie a instalatiei, in timp ce realitatea din teren este diferita ca urmare a modificarilor realizate in timp.
Din acest motiv, verificarea documentatiei trebuie completata intotdeauna de verificarea efectiva a sistemelor.
Pentru sistemele de protectie impotriva incendiilor, serviciile Miva Elco sunt prezentate in:
Executie si montaj instalatii de protectie impotriva incendiilor
Primele saptamani dupa preluarea unui obiectiv sunt esentiale.
• Scopul nu este identificarea defectiunilor existente.
• Scopul este identificarea defectiunilor viitoare.
Aici incepe diferenta dintre interventie si mentenanta reala.
4. Interventie, mentenanta, mentenanta preventiva, mentenanta tehnica completa si facility management
Confuzia dintre acesti termeni costa bani.
Multi proprietari considera ca beneficiaza de mentenanta doar pentru ca au o persoana pe care o pot suna atunci cand apare o problema.
In realitate, intre interventie, mentenanta si facility management exista diferente majore de organizare, responsabilitate si rezultate.
4.1 Interventia
Interventia reprezinta cel mai simplu nivel de administrare.
1. problema apare.
2. Se solicita ajutor.
3. Defectiunea este reparata.
Procesul se opreste aici.
Nu exista:
• verificari preventive;
• monitorizare;
• analiza;
• planificare;
• raportare periodica.
Interventia este necesara in orice cladire.
Dar interventia nu previne nimic.
Ea actioneaza exclusiv dupa aparitia defectiunii.
4.2 Mentenanta
Mentenanta introduce verificari planificate.
1. Exista un calendar.
2. Exista vizite programate.
3. Exista procese verbale si documentatie.
Este un pas important fata de modelul exclusiv reactiv.
Totusi, in multe situatii mentenanta se limiteaza la verificari generale si la completarea documentelor obligatorii.
Problemele reale continua sa se acumuleze in teren.
4.3 Mentenanta preventiva
Mentenanta preventiva adauga analiza.
Nu verificam doar daca un echipament functioneaza.
Verificam daca exista semnale care indica o defectiune viitoare.
Exemple:
• termografierea tablourilor electrice;
• analiza consumurilor;
• verificarea acumulatorilor PSI;
• monitorizarea performantelor HVAC;
• verificarea grupurilor de pompare.
Scopul este identificarea problemelor inainte ca acestea sa genereze costuri.
4.4 Mentenanta tehnica completa
Mentenanta tehnica completa inseamna administrarea coordonata a tuturor instalatiilor si sistemelor dintr-un obiectiv.
• Nu doar electrice.
• Nu doar PSI.
• Nu doar HVAC.
Toate!
In cazul Miva Elco, mentenanta tehnica completa poate include:
• instalatii electrice de joasa si medie tensiune;
• instalatii sanitare;
• instalatii termice;
• sisteme HVAC;
• sisteme de protectie impotriva incendiilor;
• sisteme de curenti slabi;
• control acces;
• CCTV;
• infrastructura de securitate.
Din acest motiv, beneficiarul nu mai coordoneaza mai multi furnizori pentru fiecare specialitate.
Activitatile sunt integrate intr-un singur program de verificare, raportare si urmarire.
Serviciile tehnice care stau la baza acestei abordari pot fi consultate in cadrul urmatoarelor pagini dedicate:
Instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru cladiri rezidentiale si industriale
Executie si montaj instalatii sanitare
Executie si montaj instalatii termice
Executie si montaj instalatii de protectie impotriva incendiilor
Instalatii electrice de curenti slabi si securitate
4.5 Facility management
Facility management-ul reprezinta un nivel diferit de organizare si nu trebuie confundat cu mentenanta realizata la o scara mai mare.
Mentenanta urmareste functionarea instalatiilor.
Facility management-ul urmareste functionarea activitatii.
Acesta presupune:
• coordonarea furnizorilor;
• planificarea activitatilor;
• gestionarea riscurilor;
• monitorizarea indicatorilor operationali;
• raportare;
• controlul costurilor;
• continuitatea activitatii.
Practic, obiectivul nu mai este doar evitarea defectiunilor.
Obiectivul este evitarea blocajelor operationale.
Acesta este motivul pentru care facility management-ul devine esential pentru:
• retele comerciale;
• cladiri de birouri;
• obiective industriale;
• centre logistice;
• companii care gestioneaza simultan mai multe locatii.
5. Comparatie rapida: ce diferentiaza fiecare nivel de administrare
Tip administrare
-
Interventie
-
Mentenanta clasica
-
Mentenanta preventiva
-
Mentenanta tehnica completa
-
Facility management
Cand intervine
-
Dupa defectiune
-
Conform calendarului
-
Inainte de defectiune
-
Sistematic, pentru toate instalatiile
-
Continuu si proactiv
Ce previne
-
Nimic
-
Limitat
-
Probleme previzibile
-
Majoritatea defectiunilor
-
Defectiuni si riscuri operationale
Raportare
-
Nu exista
-
Minima
-
Periodica
-
Structurata
-
Completa
6. 10 semne ca o cladire este administrata reactiv si nu prin mentenanta
Cele mai multe probleme majore nu apar brusc.
Ele se acumuleaza in timp, pe fondul lipsei unui sistem coerent de verificare si urmarire.
Daca regasesti mai multe dintre situatiile de mai jos, exista sanse ridicate ca obiectivul sa functioneze intr-un regim predominant reactiv:
Semnul 1. Aceleasi defectiuni reapar periodic
• Problema este reparata.
• Dar cauza nu este eliminata.
Semnul 2. Nu exista un calendar clar de verificari
• Interventiile apar doar atunci cand cineva sesizeaza o problema.
Semnul 3. Documentatia tehnica nu reflecta situatia reala din teren
• Modificarile realizate in timp nu sunt documentate.
Semnul 4. Furnizorii sunt chemati doar dupa aparitia problemelor
• Nu exista verificari preventive.
• Nu exista monitorizare.
Semnul 5. Nu exista istoric complet al interventiilor
• Nimeni nu poate spune cu exactitate ce s-a facut si cand.
Semnul 6. Consumurile de energie nu sunt monitorizate
• Costurile cresc fara ca cineva sa identifice cauza.
Semnul 7. Nu exista planificare pentru inlocuirea echipamentelor uzate
• Investitiile apar exclusiv in regim de urgenta.
Semnul 8. Verificarile PSI sunt tratate doar ca obligatie administrativa
• Documentele exista.
• Dar functionalitatea reala nu este verificata.
Semnul 9. Bugetele de reparatii variaza puternic de la un an la altul
• Nu exista predictibilitate.
Semnul 10. Nimeni nu poate raspunde la o intrebare simpla
• Care este starea reala a instalatiilor din cladire astazi?
• Daca raspunsul este neclar, exista sanse mari ca administrarea sa fie reactiva si nu preventiva.
7. Ce verifica mentenanta tehnica completa pe fiecare tip de instalatie?
Una dintre cele mai frecvente greseli este tratarea mentenantei ca pe un serviciu generic.
In realitate, fiecare instalatie are:
• riscuri diferite;
• puncte de uzura diferite;
• obligatii legale diferite;
• metode diferite de verificare.
Din acest motiv, mentenanta tehnica completa trebuie abordata separat pentru fiecare specialitate.
7.1 Instalatii electrice: unde se ascund cele mai costisitoare probleme
Experienta acumulata de Miva Elco in executia si mentenanta instalatiilor electrice pentru cladiri comerciale si industriale a demonstrat ca cele mai costisitoare defectiuni pornesc adesea din cauze aparent minore.
-
conexiune slabita.
-
protectie defecta.
-
impamantare necontrolata.
O conexiune slabita pe bara principala a unui tablou electric poate functiona luni sau chiar ani fara simptome vizibile.
Atunci cand cedeaza, consecintele pot include:
Problema
-
Conexiune slabita
-
Protectie defecta
-
Impamantare necorespunzatoare
-
UPS neverificat
-
Supraincalzire neidentificata
Consecinta posibila
-
Arc electric
-
Distrugerea echipamentelor
-
Risc pentru personal
-
Pierdere alimentare critica
-
Incendiu sau oprire activitate
Ce include mentenanta electrica completa?
• verificarea tablourilor electrice;
• verificarea conexiunilor;
• termografierea circuitelor principale;
• verificarea protectiilor diferentiale;
• verificarea impamantarilor;
• masuratori PRAM;
• analiza consumurilor;
• verificarea UPS-urilor;
• verificarea sistemelor de alimentare neintrerupta.
Multe dintre aceste activitati sunt complementare lucrarilor de executie si modernizare realizate de Miva Elco prin serviciile dedicate de:
Instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru cladiri rezidentiale si industriale
Instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru spatii comerciale si industriale
7.2 Instalatii sanitare: problemele mici care devin costisitoare in timp
Cele mai multe avarii sanitare nu apar brusc.
Ele evolueaza lent, uneori luni sau ani.
• garnitura.
• Un plutitor.
• pompa.
• pierdere aparent nesemnificativa.
Toate pot genera costuri importante daca nu sunt identificate la timp.
Exemple frecvente
Problema
-
Plutitor blocat
-
Pierdere ascunsa
-
Vas de expansiune defect
-
Pompa neverificata
-
Armatura defecta
Consecinta posibila
-
Inundarea subsolului
-
Cresterea costurilor cu apa
-
Variatii de presiune
-
Oprirea alimentarii
-
Degradarea instalatiei
Ce include mentenanta instalatiilor sanitare?
• verificarea grupurilor de pompare;
• verificarea plutitoarelor;
• verificarea vaselor de expansiune;
• identificarea pierderilor;
• verificarea sistemelor de evacuare;
• verificarea armaturilor;
• verificarea echipamentelor de tratare a apei.
Performanta pe termen lung depinde atat de mentenanta, cat si de executia initiala a instalatiilor.
Executie si montaj instalatii sanitare
7.3 Instalatii termice si HVAC: eficienta energetica drept semnal de alarma
Un sistem HVAC nu trebuie sa se opreasca pentru a produce pierderi.
Uneori continua sa functioneze ani intregi cu performante reduse.
Rezultatul:
• consum energetic mai mare;
• confort redus;
• uzura accelerata;
• costuri operationale crescute.
Semnale care indica probleme
Semnal
-
Consum energetic crescut
-
Temperaturi fluctuante
-
Filtre colmatate
-
Vibratii anormale
-
Diferente intre zone
Ce poate indica
-
Echipamente ineficiente
-
Probleme de reglaj
-
Debit insuficient
-
Uzura mecanica
-
Dezechilibru instalatie
Ce include mentenanta termica si HVAC?
• verificarea centralelor termice;
• verificarea chillerelor;
• verificarea CTA-urilor;
• curatarea filtrelor;
• verificarea ventilatoarelor;
• verificarea automatizarilor;
• verificarea pompelor;
• analiza consumurilor;
• verificarea vanelor si a reglajelor.
Executie si montaj instalatii termice
7.4 Instalatii PSI: sistemele care trebuie sa functioneze perfect o singura data
Instalatiile de protectie impotriva incendiilor sunt diferite de toate celelalte sisteme dintr-o cladire.
Motivul este simplu. Ele trebuie sa functioneze exact in momentul in care sunt necesare.
Nu exista a doua sansa.
• Un detector defect.
• Un acumulator descarcat.
• pompa neverificata.
• centrala cu defecte neraportate.
Oricare dintre aceste situatii poate transforma un incident minor intr-un eveniment cu consecinte majore.
Din acest motiv, mentenanta instalatiilor PSI nu reprezinta o formalitate administrativa.
Reprezinta verificarea periodica a capacitatii reale de functionare a sistemului.
Probleme frecvent identificate in exploatare
Problema
-
Acumulatori expirati
-
Detectori defecti
-
Grup de pompare neverificat
-
Hidranti neconformi
-
Documentatie neactualizata
Consecinta posibila
-
Centrala nu functioneaza la intreruperea alimentarii
-
Incendiu nedetectat la timp
-
Sistemul nu asigura debitul necesar
-
Imposibilitatea utilizarii in situatii de urgenta
-
Probleme la controale si verificari
Ce include mentenanta instalatiilor PSI?
• verificarea centralelor de incendiu;
• verificarea detectorilor;
• testarea sistemelor de alarmare;
• verificarea acumulatorilor;
• verificarea grupurilor de pompare;
• verificarea hidrantilor interiori;
• verificarea hidrantilor exteriori;
• verificarea sistemelor de evacuare;
• actualizarea documentatiei obligatorii;
• verificarea parametrilor de functionare ai sistemelor.
Pentru obiective noi, extinderi sau modernizari ale sistemelor existente, Miva Elco realizeaza si lucrari dedicate de:
Executie si montaj instalatii de protectie impotriva incendiilor
Mentenanta si executia trebuie privite ca doua componente ale aceluiasi proces.
Un sistem executat necorespunzator nu poate fi compensat prin mentenanta.
Iar lipsa mentenantei poate compromite inclusiv un sistem executat corect.
7.5 Sisteme de curenti slabi, CCTV si control acces
Majoritatea utilizatorilor observa sistemele de curenti slabi doar atunci cand acestea nu mai functioneaza.
• camera video fara inregistrare.
• Un sistem de control acces care blocheaza accesul personalului.
• infrastructura de comunicatii instabila.
• Un sistem de detectie efractie care genereaza alarme false.
Toate aceste probleme afecteaza activitatea zilnica si nivelul de securitate al obiectivului.
Pe masura ce o cladire devine mai complexa, sistemele de curenti slabi devin infrastructura critica pentru operare.
Riscuri frecvent intalnite
Problema
-
Camera video defecta
-
HDD nefunctional
-
Cititor acces defect
-
Cablare deteriorata
-
Switch defect
Consecinta posibila
-
Lipsa dovezilor in cazul unui incident
-
Pierderea inregistrarilor
-
Blocarea accesului personalului
-
Intreruperea comunicatiilor
-
Caderea mai multor sisteme simultan
Ce include mentenanta sistemelor de curenti slabi?
• verificarea sistemelor CCTV;
• verificarea calitatii imaginilor;
• verificarea sistemelor de control acces;
• verificarea sistemelor de detectie efractie;
• verificarea cablarii structurate;
• verificarea echipamentelor active;
• verificarea surselor de alimentare;
• verificarea sistemelor de comunicatii;
• verificarea echipamentelor de stocare;
• verificarea redundantei infrastructurii.
In multe cladiri comerciale, logistice si industriale, aceste sisteme sunt esentiale pentru continuitatea activitatii.
Detalii despre serviciile dedicate Miva Elco pot fi consultate aici:
Instalatii electrice de curenti slabi si securitate
8. Ce spune legislatia
Una dintre cele mai frecvente confuzii este aceea ca mentenanta reprezinta o alegere.
In realitate, pentru multe instalatii si echipamente, verificarile periodice sunt impuse prin legislatia aplicabila.
Lipsa verificarilor poate genera:
• riscuri operationale;
• probleme in cazul controalelor;
• dificultati in relatia cu asiguratorii;
• raspundere juridica pentru proprietar sau administrator.
Din acest motiv, mentenanta nu trebuie privita exclusiv ca un cost.
In multe situatii reprezinta o obligatie legala.
8.1 Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii
Legea nr. 10/1995 stabileste obligatia mentinerii constructiilor si instalatiilor aferente in conditii corespunzatoare de exploatare pe intreaga durata de viata a acestora.
Pentru proprietari si administratori, acest lucru inseamna:
• efectuarea verificarilor necesare;
• realizarea lucrarilor de intretinere;
• remedierea deficientelor constatate;
• pastrarea documentatiei tehnice relevante.
Scopul nu este doar conformitatea legala.
Scopul este mentinerea nivelului de siguranta pentru utilizatori si pentru cladire.
8.2 Normativul I7/2011 privind instalatiile electrice
Normativul I7 reprezinta unul dintre documentele fundamentale pentru exploatarea instalatiilor electrice.
Acesta stabileste cerinte privind:
• verificarea instalatiilor electrice;
• protectia utilizatorilor;
• continuitatea alimentarii;
• siguranta exploatarii;
• prevenirea defectiunilor si a incendiilor.
Din perspectiva mentenantei, acest normativ subliniaza necesitatea verificarilor periodice si a mentinerii instalatiilor in parametrii proiectati.
8.3 Legea nr. 307/2006 privind apararea impotriva incendiilor
Legea 307/2006 stabileste responsabilitati clare pentru proprietari, administratori si utilizatori.
Printre acestea se regasesc:
• mentinerea sistemelor PSI in stare de functionare;
• efectuarea verificarilor periodice;
• remedierea deficientelor constatate;
• asigurarea documentatiei necesare.
Obligatia nu se rezuma la existenta sistemelor.
Obligatia vizeaza functionalitatea reala a acestora.
8.4 Ordinul nr. 163/2007 pentru aprobarea Normelor generale de aparare impotriva incendiilor
Ordinul nr. 163/2007 completeaza cadrul legislativ privind exploatarea constructiilor si stabileste obligatii concrete referitoare la verificarea, intretinerea si functionarea sistemelor de protectie impotriva incendiilor.
Pentru proprietari si administratori, acest lucru inseamna ca sistemele PSI nu trebuie doar instalate.
Ele trebuie mentinute permanent in stare de functionare.
Printre activitatile care trebuie urmarite se regasesc:
• verificarea sistemelor de detectie incendiu;
• verificarea sistemelor de alarmare;
• verificarea hidrantilor;
• verificarea grupurilor de pompare;
• verificarea instalatiilor de stingere;
• actualizarea documentatiei specifice.
In practica, multe dintre problemele identificate in timpul controalelor nu sunt generate de lipsa sistemelor, ci de lipsa verificarilor periodice si a documentatiei actualizate.
8.5 Ce inseamna in practica respectarea acestor obligatii
Legislatia nu solicita doar existenta unor echipamente.
Solicita mentinerea acestora in stare de functionare.
Din perspectiva exploatarii unei cladiri, acest lucru inseamna:
Obligatie
-
Verificari periodice
-
Documentatie actualizata
-
Remedierea deficientelor
-
Functionarea sistemelor
-
Trasabilitate
Aplicare practica
-
Calendar clar de mentenanta
-
Evidenta interventiilor si modificarilor
-
Plan de actiune si urmarire
-
Testare si verificare periodica
-
Rapoarte si procese verbale
Atunci cand aceste activitati sunt realizate constant, mentenanta devine un instrument de control al riscului.
Atunci cand lipsesc, problemele apar de regula exact in momentul in care sistemele sunt necesare.
9. Trei situatii reale in care absenta mentenantei a costat mai mult decat orice contract preventiv
Una dintre cele mai frecvente discutii pe care le avem cu beneficiarii este legata de cost.
-
Cat costa mentenanta?
-
Cat costa verificarile?
-
Cat costa facility management-ul?
Intrebarea corecta este insa alta: Cat costa lipsa lor?
In practica, cele mai mari pierderi nu sunt generate de contractele de mentenanta.
Sunt generate de defectiunile care puteau fi prevenite.
Situatia 1. Un tablou electric care a generat costuri de peste 18.000 euro
Problema initiala era minora.
• conexiune care se incalzea progresiv.
• Nu existau simptome evidente.
• Nu existau intreruperi.
• Nu existau reclamatii.
Fara verificari periodice si fara termografiere, problema a evoluat pana la deteriorarea grava a tabloului electric.
Costurile au inclus:
• inlocuirea echipamentelor;
• interventii de urgenta;
• oprirea activitatii;
• reorganizarea temporara a alimentarii.
Valoarea finala a depasit 18.000 euro.
Situatia 2. O inundatie intr-un subsol tehnic
Problema initiala nu parea importanta.
• Un element de control al sistemului de evacuare nu functiona corespunzator.
• Defectiunea a ramas neidentificata pana la aparitia unei ploi puternice.
Rezultatul:
• inundarea subsolului;
• afectarea echipamentelor;
• interventii de urgenta;
• lucrari suplimentare de remediere.
Costurile totale au depasit 14.500 euro.
Problema putea fi identificata prin verificari preventive de rutina.
Situatia 3. Un UPS care functiona doar aparent
• Sistemul era considerat functional.
• Indicatorii luminosi erau activi.
• Nu existau alarme.
In realitate, acumulatorii isi depasisera durata de viata.
Defectiunea a fost observata doar in momentul unei intreruperi reale de alimentare.
Rezultatul a fost pierderea protectiei pentru echipamentele critice si aparitia unor costuri suplimentare care puteau fi evitate printr-o verificare periodica simpla.
Ce au in comun toate cele trei situatii?
• Niciuna dintre ele nu a aparut brusc.
• Toate au avut semnale de avertizare.
• Toate puteau fi identificate din timp.
• Toate au costat mai mult decat orice program normal de mentenanta preventiva.
Aceasta este diferenta dintre costuri controlate si costuri necontrolate.
Aceasta este diferenta dintre interventie si mentenanta.
10. Ce verifica Miva Elco in primele 30 de zile dupa preluarea unui obiectiv?
Primele 30 de zile sunt decisive.
In aceasta perioada se stabileste daca administrarea obiectivului va continua intr-un mod reactiv sau daca va fi construit un sistem real de control si prevenire.
• Scopul nu este identificarea tuturor defectiunilor existente.
• Scopul este identificarea riscurilor care pot genera defectiuni viitoare.
Din acest motiv, procesul de preluare presupune verificari tehnice, documentare si operationale.
10.1 Documentatie tehnica
Primul pas consta in analiza documentatiei disponibile.
In multe cazuri apar diferente intre documentele existente si situatia reala din teren.
Se verifica:
• cartile tehnice disponibile;
• schemele electrice;
• documentatia PSI;
• procesele verbale existente;
• istoricul interventiilor;
• contractele de mentenanta active;
• autorizatiile si verificarile obligatorii.
Obiectivul este obtinerea unei imagini clare asupra starii administrative si tehnice a obiectivului.
10.2 Instalatii electrice
Instalatiile electrice reprezinta una dintre cele mai importante zone de risc.
Verificarile initiale urmaresc identificarea defectelor ascunse si a semnelor de degradare.
Se verifica:
Element verificat
-
Tablouri electrice
-
Conexiuni
-
Protectii
-
Impamantari
-
UPS-uri
-
Circuite critice
Obiectiv
-
Identificarea defectelor vizibile
-
Identificarea punctelor de incalzire
-
Verificarea functionarii
-
Siguranta exploatarii
-
Continuitatea alimentarii
-
Reducerea riscului operational
Pentru lucrari de modernizare sau extindere identificate in timpul auditului tehnic, informatii suplimentare pot fi consultate in:
Instalatii electrice de joasa si medie tensiune pentru cladiri rezidentiale si industriale
10.3 Instalatii termice si HVAC
In cazul instalatiilor termice si HVAC, scopul principal este evaluarea starii de functionare si a eficientei energetice.
Se verifica:
• centrale termice;
• chillere;
• CTA-uri;
• ventilatoare;
• filtre;
• automatizari;
• pompe;
• vane si sisteme de reglaj.
Sunt analizate inclusiv semnalele care pot indica viitoare defectiuni sau cresterea costurilor de exploatare.
Pentru proiecte de modernizare sau executie:
Executie si montaj instalatii termice
10.4 Instalatii sanitare
In cazul instalatiilor sanitare sunt urmarite elementele care pot genera defectiuni majore sau costuri ascunse.
Se verifica:
• grupuri de pompare;
• vase de expansiune;
• sisteme de evacuare;
• armaturi;
• pierderi de apa;
• echipamente auxiliare.
Problemele aparent minore identificate in aceasta etapa sunt deseori cele care genereaza cele mai costisitoare avarii in exploatare.
Pentru lucrari noi sau modernizari:
Executie si montaj instalatii sanitare
10.5 Instalatii PSI si sisteme de securitate
Verificarea sistemelor PSI si de securitate are rolul de a confirma functionalitatea reala a acestora.
Se verifica:
Sistem
-
Detectie incendiu
-
Hidranti
-
Grupuri de pompare
-
CCTV
-
Control acces
-
Detectie efractie
Verificare
-
Functionare si stare acumulatori
-
Functionalitate si accesibilitate
-
Parametri de functionare
-
Calitatea imaginilor
-
Functionalitate
-
Testare si verificare
Pentru lucrari de executie si modernizare:
Executie si montaj instalatii de protectie impotriva incendiilor
Instalatii electrice de curenti slabi si securitate
10.6 Camere tehnice si infrastructura suport
Camerele tehnice ofera de multe ori cea mai clara imagine asupra modului in care a fost exploatata o cladire.
In cadrul verificarilor sunt analizate:
• organizarea infrastructurii;
• starea echipamentelor;
• etichetarea instalatiilor;
• accesibilitatea pentru interventii;
• eventualele improvizatii;
• nivelul de documentare al modificarilor realizate in timp.
O camera tehnica bine organizata este de regula un indicator al unei administrari responsabile.
O camera tehnica dezorganizata indica frecvent probleme mai profunde la nivelul exploatarii obiectivului.
La finalul perioadei de evaluare, beneficiarul trebuie sa poata raspunde la o intrebare simpla:
Care este starea reala a instalatiilor din cladire si care sunt riscurile care trebuie gestionate in urmatoarele 6-12 luni?
11. Cand mentenanta nu mai este suficienta: ce inseamna facility management in practica
Pentru multe cladiri, mentenanta este suficienta. Pentru altele, nu.
Pe masura ce numarul instalatiilor, furnizorilor si activitatilor operationale creste, apare nevoia unui nivel suplimentar de coordonare.
Aici intervine facility management-ul.
-
Facility management-ul nu inseamna mai multa mentenanta.
-
Inseamna administrarea integrata a functionarii unui obiectiv.
Diferenta dintre mentenanta si facility management
Mentenanta
-
Verifica instalatii
-
Actioneaza la nivel tehnic
-
Urmareste echipamentele
-
Reduce defectiunile
-
Se concentreaza pe sisteme
Facility Management
-
Coordoneaza functionarea obiectivului
-
Actioneaza la nivel operational
-
Urmareste activitatea
-
Reduce riscurile operationale
-
Se concentreaza pe obiective
In practica, facility management-ul poate include:
• coordonarea furnizorilor;
• planificarea interventiilor;
• monitorizarea indicatorilor tehnici;
• controlul costurilor;
• raportare periodica;
• gestionarea riscurilor;
• planificarea investitiilor;
• urmarirea conformitatii legislative.
Beneficiarul nu mai gestioneaza separat fiecare specialitate.
Beneficiarul primeste o imagine centralizata asupra functionarii obiectivului.
Cand devine necesar facility management-ul?
Facility management-ul devine justificat atunci cand:
• exista mai multe cladiri sau locatii;
• exista mai multi furnizori tehnici;
• exista instalatii complexe;
• costurile operationale devin dificil de controlat;
• activitatea depinde de functionarea continua a infrastructurii.
Cu cat organizatia devine mai complexa, cu atat valoarea coordonarii devine mai mare.
12. Ce a invatat Miva Elco din operationalizarea magazinelor comerciale
Experienta acumulata in executia, adaptarea si operationalizarea a aproximativ 70 de magazine a oferit Miva Elco o perspectiva diferita asupra exploatarii cladirilor.
-
Problemele nu apar intotdeauna in proiectare.
-
Nu apar intotdeauna in executie.
De foarte multe ori apar dupa predare, in perioada de exploatare.
Atunci cand obiectivul incepe sa functioneze in conditii reale.
• Program extins.
• Personal numeros.
• Echipamente utilizate permanent.
• Consumuri variabile.
• Presiune operationala constanta.
Acesta este momentul in care devine vizibila diferenta dintre o cladire care functioneaza si o cladire care functioneaza predictibil.
Ce se schimba dupa deschiderea unui obiectiv?
Inainte de operationalizare, majoritatea instalatiilor functioneaza in conditii controlate.
Dupa operationalizare apar factori noi:
Inainte de deschidere
-
Utilizare limitata
-
Personal redus
-
Consum predictibil
-
Teste punctuale
-
Risc redus
Dupa deschidere
-
Utilizare continua
-
Flux constant de utilizatori
-
Consum variabil
-
Solicitare permanenta
-
Risc operational real
Aceasta tranzitie este momentul in care multe probleme ascunse incep sa devina vizibile.
Cele mai frecvente probleme aparute dupa operationalizare
Din experienta Miva Elco, cele mai frecvente situatii identificate dupa deschiderea unui obiectiv au fost:
• reglaje insuficiente ale instalatiilor HVAC;
• dezechilibre ale consumurilor electrice;
• probleme de automatizare;
• defectiuni ale sistemelor de control acces;
• consumuri energetice mai mari decat cele estimate;
• echipamente exploatate peste nivelul prevazut initial;
• modificari operationale care necesita adaptarea infrastructurii.
Majoritatea nu reprezinta defecte de executie.
Reprezinta consecinte normale ale utilizarii reale a cladirii.
Din acest motiv, perioada imediat urmatoare operationalizarii este una dintre cele mai importante pentru stabilizarea exploatarii.
Ce a demonstrat experienta operationalizarii magazinelor?
Experienta acumulata in aceste proiecte a confirmat un lucru simplu:
-
O cladire nu trebuie doar construita.Trebuie administrata.
Diferenta dintre o cladire care genereaza permanent interventii si una care functioneaza predictibil este reprezentata de capacitatea de a identifica si corecta problemele inainte ca acestea sa afecteze activitatea.
Acesta este unul dintre motivele pentru care mentenanta preventiva si facility management-ul devin tot mai importante pe masura ce complexitatea unui obiectiv creste.
13. Ce inseamna sa mentii functionala o retea comerciala
Administrarea unui singur obiectiv este dificila.
Administrarea simultana a mai multor locatii reprezinta o provocare complet diferita.
Diferente intre administrarea unui obiectiv si administrarea unei retele comerciale
Aspect
-
Locatii
-
Furnizori
-
Raportare
-
Coordonare
-
Risc operational
-
Necesar de control
Obiectiv unic
-
O singura locatie
-
Limitati
-
Locala
-
Simplificata
-
Local
-
Redus
Retea multi-locatie
-
Mai multe locatii
-
Multipli
-
Centralizata
-
Complexa
-
Extins
-
Ridicat
Intr-o retea comerciala apar probleme suplimentare:
• distante geografice;
• furnizori diferiti;
• echipe diferite;
• consumuri diferite;
• niveluri diferite de uzura;
• ritmuri diferite de exploatare.
Scopul nu mai este doar mentinerea unei cladiri in stare buna de functionare.
Scopul devine mentinerea unui nivel uniform de functionare in toate locatiile.
Provocarile specifice retelelor multi-locatie
Provocare
-
Furnizori multipli
-
Locatii multiple
-
Echipamente diferite
-
Lipsa standardizarii
-
Raportare fragmentata
Impact
-
Coordonare dificila
-
Cresterea costurilor operationale
-
Proceduri diferite de mentenanta
-
Cresterea riscurilor
-
Decizii dificile
Pe masura ce numarul locatiilor creste, coordonarea devine la fel de importanta ca interventia tehnica.
De ce facility management-ul devine esential?
Intr-o retea cu mai multe obiective, cele mai mari probleme nu sunt de natura tehnica.
Sunt de natura organizationala.
• Cine verifica?
• Cand verifica?
• Ce s-a verificat?
• Ce trebuie reparat?
• Care sunt prioritatile?
• Care este costul real al exploatarii?
Facility management-ul raspunde exact acestor intrebari.
El transforma informatiile disparate intr-un sistem de control operational.
14. De ce costa mai mult exploatarea reactiva decat mentenanta preventiva
La prima vedere, interventia pare mai ieftina.
• Nu exista contracte complexe.
• Nu exista verificari periodice.
• Nu exista costuri preventive.
Exista doar plata atunci cand apare o problema. Realitatea este diferita.
Costurile ascunse ale exploatarii reactive
Atunci cand apare o defectiune, costul nu este reprezentat doar de reparatie.
De cele mai multe ori apar simultan:
• costuri de urgenta;
• costuri logistice;
• costuri generate de intreruperea activitatii;
• costuri cu echipamentele afectate;
• costuri suplimentare de personal;
• costuri de reorganizare operationala.
Exploatare reactiva
-
Costuri imprevizibile
-
Interventii urgente
-
Risc ridicat
-
Intreruperi operationale
-
Decizii reactive
Mentenanta preventiva
-
Costuri planificate
-
Actiuni programate
-
Risc redus
-
Continuitate operationala
-
Decizii bazate pe date
Mentenanta preventiva nu elimina toate defectiunile.
Dar reduce semnificativ probabilitatea aparitiei celor mai costisitoare dintre ele.
Costul real al unei defectiuni
In multe situatii, defectiunea reprezinta doar o mica parte a costului total.
Problema reala este impactul asupra activitatii.
Un sistem care nu functioneaza poate afecta:
• angajatii;
• clientii;
• procesele operationale;
• termenele asumate;
• imaginea companiei.
Din acest motiv, costul prevenirii este aproape intotdeauna mai mic decat costul remedierii.
15. Cum arata o cladire administrata corect
• O cladire administrata corect nu este neaparat cladirea in care nu apar niciodata defectiuni.
• O cladire administrata corect este cladirea in care defectiunile sunt anticipate, gestionate si controlate.
• Problemele pot aparea.
• Diferenta este ca ele nu surprind organizatia.
Cum recunosti o cladire administrata corect?
Exista cateva semnale clare.
Indicator
-
Exista un calendar de verificari
-
Exista documentatie actualizata
-
Exista istoric al interventiilor
-
Exista raportare periodica
-
Exista planificare bugetara
-
Exista prioritizare tehnica
Ce inseamna in practica
-
Activitatile nu depind de urgente
-
Modificarile sunt urmarite si documentate
-
Deciziile se bazeaza pe informatii reale
-
Riscurile sunt vizibile din timp
-
Costurile sunt controlate
-
Investitiile sunt realizate la momentul potrivit
Ce NU caracterizeaza o cladire administrata corect?
• interventii exclusiv reactive;
• lipsa documentatiei;
• lipsa istoricului tehnic;
• verificari realizate doar pentru controale;
• investitii realizate exclusiv in regim de urgenta;
• lipsa unei imagini clare asupra starii instalatiilor.
Atunci cand administrarea este realizata corect, majoritatea problemelor sunt identificate inainte de a afecta activitatea.
Obiectivul final nu este mentenanta
Un aspect important este ca scopul final nu este mentenanta.
Scopul final este continuitatea activitatii.
Mentenanta, verificarile, raportarea si facility management-ul reprezinta instrumente prin care acest obiectiv poate fi atins.
O cladire bine administrata nu inseamna doar instalatii functionale.
Inseamna predictibilitate.
16. Cum alegi corect un furnizor de mentenanta sau facility management?
Pretul este important. Dar pretul nu este suficient.
Majoritatea problemelor aparute in exploatarea cladirilor nu sunt generate de lipsa furnizorilor.
Sunt generate de alegerea furnizorului nepotrivit.
Din acest motiv, selectia trebuie facuta pe baza capacitatii reale de executie si administrare.
Ce ar trebui verificat?
Criteriu
-
Autorizari si certificari
-
Experienta relevanta
-
Personal propriu
-
Proceduri documentate
-
Raportare periodica
-
Capacitate operationala
De ce este important
-
Demonstreaza capacitatea legala de executie
-
Reduce riscul operational
-
Creste controlul asupra calitatii
-
Asigura trasabilitate
-
Permite luarea deciziilor
-
Asigura continuitatea serviciilor
Intrebari utile inainte de semnarea unui contract
• Cine realizeaza efectiv verificarile?
• Exista personal propriu sau activitatile sunt subcontractate?
• Cum sunt raportate deficientele identificate?
• Exista exemple de obiective similare?
• Cum sunt prioritizate riscurile?
• Ce se intampla dupa identificarea unei probleme?
Raspunsurile la aceste intrebari spun de multe ori mai mult decat oferta financiara.
Semnale de alarma
Experienta practica arata ca anumite situatii apar frecvent in proiectele care genereaza ulterior probleme.
Printre acestea:
• preturi neobisnuit de mici fata de piata;
• lipsa autorizatiilor necesare;
• imposibilitatea prezentarii unor proiecte similare;
• lipsa personalului propriu specializat;
• lipsa raportarii tehnice;
• dependenta permanenta de subcontractori pentru activitatile esentiale;
• raspunsuri vagi privind procedurile de lucru.
Un contract aparent mai ieftin poate deveni rapid cea mai costisitoare alegere.
Selectia nu trebuie facuta exclusiv pe pret
• Costul unui contract este vizibil.
• Costul unei defectiuni este de multe ori vizibil abia dupa aparitia problemei.
Din acest motiv, selectia unui furnizor trebuie realizata pe baza capacitatii de a reduce riscurile, nu exclusiv pe baza valorii contractului.
17. De ce Miva Elco
Miva Elco activeaza din anul 2005 si ofera servicii integrate pentru instalatii electrice, instalatii sanitare, instalatii termice, sisteme PSI, curenti slabi si facility management.
Experienta acumulata include:
• cladiri comerciale;
• cladiri industriale;
• cladiri logistice;
• spatii administrative;
• retele comerciale multi-locatie;
• aproximativ 70 de spatii comerciale operationalizate si predate la cheie.
Specializari acoperite de Miva Elco
Specialitate
-
Instalatii electrice
-
Instalatii sanitare
-
Instalatii termice si HVAC
-
Instalatii PSI
-
Curenti slabi si securitate
-
Facility management
Rol in exploatarea cladirii
-
Alimentare, distributie energie si continuitate operationala
-
Alimentare cu apa, evacuare si protectia infrastructurii
-
Confort, climatizare si eficienta energetica
-
Protectia persoanelor, bunurilor si conformitate legislativa
-
Control acces, supraveghere, detectie si comunicatii
-
Coordonare tehnica, operationala si controlul riscurilor
Certificari si autorizari
Activitatile sunt sustinute de autorizatii si certificari specifice domeniului de activitate.
Acestea includ, in functie de specialitate:
• autorizari ANRE;
• autorizari IGSU;
• certificari ISO;
• alte autorizatii si competente necesare activitatilor desfasurate.
Fiecare dintre aceste documente poate fi consultat in pagina dedicata certificarilor si autorizatiilor Miva Elco:
Certificari si autorizatii Miva Elco: https://www.mivaelco.ro/certificari-miva-elco-instalatii
De ce conteaza aceste autorizari?
Pentru beneficiar, autorizatiile si certificarile reprezinta o confirmare a faptului ca activitatile sunt realizate de personal calificat si conform cerintelor aplicabile fiecarei specialitati.
Acestea contribuie la:
• cresterea sigurantei exploatarii;
• reducerea riscurilor operationale;
• conformitatea documentatiei;
• trasabilitatea activitatilor realizate.
O abordare bazata pe exploatarea reala a cladirilor
Experienta Miva Elco nu provine exclusiv din executia instalatiilor.
Provine si din administrarea, mentenanta si operationalizarea acestora dupa punerea in functiune.
Aceasta perspectiva permite identificarea problemelor din punctul de vedere al exploatarii reale si nu exclusiv din punctul de vedere al executiei.
18. Intrebari frecvente despre mentenanta si facility management
Care este diferenta principala dintre mentenanta si facility management?
-
Mentenanta are ca obiectiv functionarea corecta a instalatiilor si echipamentelor.
-
Facility management-ul are ca obiectiv functionarea eficienta a intregului obiectiv, prin coordonarea activitatilor tehnice, operationale si administrative.
Cat de des trebuie verificate instalatiile electrice?
-
Frecventa verificarilor depinde de tipul obiectivului, de specificul activitatii si de cerintele aplicabile.
-
In practica, instalatiile electrice trebuie monitorizate periodic pentru identificarea conexiunilor defecte, a punctelor de supraincalzire si a echipamentelor care prezinta semne de degradare.
De ce nu este suficient un contract de interventie?
-
Contractul de interventie actioneaza dupa aparitia defectiunii.
-
Mentenanta preventiva urmareste identificarea problemelor inainte ca acestea sa genereze defectiuni.
-
Diferenta dintre cele doua abordari este reprezentata de capacitatea de a controla riscurile si costurile.
Ce inseamna mentenanta multi-locatie?
-
Mentenanta multi-locatie presupune administrarea simultana a mai multor obiective prin proceduri unitare, raportare centralizata si coordonarea activitatilor tehnice la nivel de retea.
-
Aceasta abordare este frecvent utilizata in retail, logistica si companiile care opereaza mai multe puncte de lucru.
Cat costa mentenanta unei cladiri?
Costul depinde de:
• suprafata obiectivului;
• numarul instalatiilor;
• complexitatea echipamentelor;
• frecventa verificarilor;
• nivelul de raportare necesar.
Din acest motiv, evaluarea tehnica initiala reprezinta baza stabilirii unui program realist de mentenanta.
Cand este justificat facility management-ul?
Facility management-ul devine justificat atunci cand complexitatea obiectivului depaseste zona strict tehnica.
Acest lucru se intampla frecvent atunci cand exista:
• mai multe cladiri;
• mai multe specialitati tehnice;
• mai multi furnizori;
• activitati operationale care depind de continuitatea infrastructurii.
Cine raspunde pentru lipsa verificarilor obligatorii?
-
Responsabilitatea revine proprietarului, administratorului sau utilizatorului obiectivului, in functie de modul de organizare si de obligatiile asumate.
-
Din acest motiv, documentarea verificarilor si mentinerea evidentei activitatilor realizate sunt esentiale.
Ce se verifica la preluarea unui obiectiv nou?
Procesul de preluare include verificarea:
• documentatiei tehnice;
• instalatiilor electrice;
• instalatiilor sanitare;
• instalatiilor termice;
• sistemelor PSI;
• sistemelor de securitate;
• camerelor tehnice;
• istoricului interventiilor existente.
Scopul este identificarea riscurilor reale si stabilirea prioritatilor de actiune.
19. Diferenta dintre costuri controlate si costuri necontrolate
In exploatarea unei cladiri exista doua tipuri de costuri.
-
Costuri controlate.
-
Si costuri necontrolate
Costuri controlate
Costurile controlate sunt planificate.
Beneficiarul stie:
-
ce activitati vor fi realizate;
-
cand vor fi realizate;
-
care este bugetul necesar;
-
ce riscuri sunt gestionate.
Exemple:
-
verificari periodice;
-
mentenanta preventiva;
-
inlocuirea planificata a echipamentelor uzate;
-
actualizarea documentatiei;
-
inspectii tehnice.
Costuri necontrolate
Costurile necontrolate apar atunci cand problemele sunt identificate prea tarziu.
Exemple:
• defectiuni majore;
• interventii de urgenta;
• intreruperea activitatii;
• deteriorarea echipamentelor;
• costuri logistice suplimentare;
• penalizari operationale.
Aceste costuri sunt dificil de anticipat si de bugetat.
Diferente esentiale
Costuri controlate
-
Planificate
-
Bugetate
-
Gestionabile
-
Bazate pe preventie
-
Reduc riscul
Costuri necontrolate
-
Neprevazute
-
Dificil de estimat
-
Pot genera pierderi majore
-
Bazate pe reactie
-
Apar dupa materializarea riscului
Mentenanta si facility management-ul nu elimina toate costurile.
Ele transforma costurile necontrolate in costuri controlate.
Aceasta este una dintre cele mai importante diferente dintre administrarea reactiva si administrarea preventiva.
20. O intrebare pentru un raspuns onest, inainte sa inchizi aceasta pagina
20. O intrebare pentru un raspuns onest, inainte sa inchizi aceasta pagina
Daca maine dimineata ar aparea o defectiune majora intr-unul dintre sistemele critice ale cladirii, ai putea raspunde cu certitudine la urmatoarele intrebari?
• Care este starea reala a instalatiilor?
• Care sunt riscurile identificate?
• Ce echipamente necesita interventii prioritare?
• Care sunt verificarile realizate in ultimele luni?
• Exista documentatie actualizata?
• Exista un plan de actiune?
Daca raspunsul este „nu stiu”, problema nu este neaparat defectiunea.
Problema este lipsa vizibilitatii asupra starii reale a obiectivului.
Iar aceasta lipsa de vizibilitate este una dintre cele mai frecvente cauze ale costurilor necontrolate.
20. O intrebare pentru un raspuns onest, inainte sa inchizi aceasta pagina
21. Solicitati o evaluare tehnica a obiectivului
Fiecare cladire este diferita.
Fiecare obiectiv are particularitati tehnice, operationale si legislative proprii.
Din acest motiv, orice program eficient de mentenanta sau facility management incepe cu intelegerea situatiei reale din teren.
O evaluare tehnica initiala permite:
-
identificarea riscurilor existente;
-
evaluarea starii instalatiilor;
-
verificarea documentatiei disponibile;
-
stabilirea prioritatilor de actiune;
-
estimarea necesarului de mentenanta;
-
fundamentarea unui plan realist de administrare.
Pentru discutii privind mentenanta tehnica completa, facility management sau evaluarea unui obiectiv:
Contact Miva Elco: https://www.mivaelco.ro/contact
20. O intrebare pentru un raspuns onest, inainte sa inchizi aceasta pagina
22. Surse legislative si normative de referinta
• Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii;
• Legea nr. 307/2006 privind apararea impotriva incendiilor;
• Ordinul nr. 163/2007 pentru aprobarea Normelor generale de aparare impotriva incendiilor;
• Normativul I7/2011 pentru proiectarea si executarea instalatiilor electrice;
• Documentatia tehnica specifica sistemelor si echipamentelor exploatate;
• Cerintele producatorilor privind exploatarea si mentenanta echipamentelor.
Contact
Str. George Bacovia, Nr. 35A, Sector 4, Bucuresti, Romania.
021.3374777
0720.301.160
0730.556.211
